Per fare chiarezza sulle “Locazioni ad uso abitativo”, abbiamo pensato di pubblicare le risposte alle domande più frequenti che riceviamo dai nostri clienti.

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FAQ LOCAZIONI AD USO ABITATIVO

Quali sono le tipologie del contratto di locazione ad uso abitativo?

Esistono diverse tipologie di locazione ad uso abitativo con durata e canoni differenti:

• a canone libero, la durata deve essere di 4 anni rinnovabile per altri 4 anni;
• a canone concordato, durata anni 3 rinnovabile di 2 anni;
• a uso transitorio, durata da 1 a 18 mesi;
• locazione per studenti universitari, durata da 6 a 36 mesi.

Posso spostare la residenza se firmo un contratto ad uso transitorio?

No. I contratti ad uso transitorio sono nati per rispondere all’esigenza di chi per un periodo limitato e per motivi di studio o di lavoro ha bisogno di locare un immobile ad uso abitativo. Non è quindi possibile spostare la residenza, perché verrebbe meno la transitorietà della locazione. Il contratto ad uso transitorio finisce alla scadenza e non si rinnova.

Cosa si intende per disdetta?

La disdetta è l’atto con cui una delle parti della locazione (locatore o conduttore) comunica la volontà di non rinnovare il contratto alla sua naturale scadenza.

Come si effettua la disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo?

I contratti di locazione ad uso abitativo si rinnovano automaticamente alla scadenza.

Esempi di scadenze:

• contratti 4+4: scadenza dopo 8 anni
• contratti 3+2: scadenza dopo 5 anni

Quando il locatore può disdettare il contratto di locazione ad uso abitativo?

Il locatore può comunicare la disdetta alla prima scadenza contrattuale in determinate circostanze previste dalla legge:

• contratti 4+4: dopo i primi 4 anni
• contratti 3+2: dopo i primi 3 anni

In questi casi è obbligatorio un preavviso di sei mesi e la presenza di giustificati motivi come:

• necessità di destinare l’immobile a sé o a un familiare (entro il secondo grado)
• realizzazione di lavori di ristrutturazione radicale
• vendita dell’immobile a terzi, con diritto di prelazione per il conduttore
• utilizzo dell’immobile per fini pubblici purché il locatore offra al conduttore una sistemazione alternativa.

Cosa si intende per recesso e quando il conduttore può recedere?

Il recesso è l’atto di interrompere il contratto prima della sua scadenza naturale, è previsto dalla legge solo per il conduttore se ricorrono gravi motivi o se lo consente una clausola del contratto. Il recesso deve essere comunicato al locatore con un preavviso di sei mesi.

Che differenza c’è tra disdetta e recesso?

La disdetta impedisce il rinnovo del contratto, cioè consiste nella decisione di far terminare il contratto alla scadenza naturale. Il recesso interrompe il contratto prima della scadenza convenuta, cioè è una risoluzione anticipata rispetto alla scadenza contrattuale.

Quali garanzie ha il locatore (proprietario) che concede in locazione l’appartamento?

Prima di consegnare le chiavi dell’alloggio, il proprietario di casa richiede generalmente la consegna di una somma di denaro, il deposito cauzione, che non può superare tre mensilità e che potrà essere usata per coprire eventuali danni causati dall’inquilino. La cauzione viene affidata in deposito e matura degli interessi, che spettano di diritto agli inquilini.

Come funziona l’aggiornamento ISTAT del canone di locazione?

L’aggiornamento ISTAT permette di adeguare il canone all’inflazione. Nei contratti a canone libero può essere del 100% dell’indice ISTAT, mentre nei contratti a canone concordato è limitato al 75%. L’aggiornamento non è automatico ma deve essere richiesto dal locatore.

Quali sono i principali obblighi del locatore (proprietario)?

Il locatore deve:

• consegnare al conduttore l’appartamento in buono stato di manutenzione;
• mantenerlo in stato da servire all’uso convenuto;
• garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Quali sono i principali obblighi del conduttore (inquilino)?

Il conduttore deve:

• prendere in consegna l’appartamento e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto;
• pagare l’affitto nei termini convenuti.

Il conduttore deve restituire l’appartamento al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa.

Come si dividono le spese tra conduttore e locatore?

L’art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino).

Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

La L. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede più specificamente che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Per il dettaglio della ripartizione delle spese più comuni tra locatore e conduttore contatta il servizio legale.

In quali casi si può richiedere lo sfratto?

Il locatore deve rivolgersi all’avvocato per avviare il procedimento volto ad ottenere la convalida di sfratto:

• per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere;
• per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

In udienza il conduttore può decidere:

• di non comparire, e in tal caso il giudice ordina la convalida esecutiva efficace dopo 30 giorni;
• di presentare opposizione, ma se questa non è fondata su prova scritta, il giudice concede comunque la convalida il rilascio dell’immobile, con ordinanza immediatamente esecutiva;
• di comparire e, se si tratta di uno sfratto per morosità, chiedere che venga concesso un termine di grazia (non superiore a 90 giorni) per consentire il pagamento dei canoni non onorati.

Cosa accade se il conduttore rimane nell’immobile oltre il termine fissato per il rilascio?

Se il conduttore è in ritardo nella restituzione dell’immobile è comunque tenuto a versare al locatore il canone convenuto fino alla riconsegna (definito non più “canone di locazione”, ma “indennità di occupazione”), salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno eventualmente prodotto.

Per maggiori informazioni puoi contattarci ai seguenti recapiti: tel. 035.274243, 035274287 – e-mail legale@artigianibg.com).